关于业主保卫小区房价的事，这些年并不少见：有小区业主共同出资提升公区环境；有小区业主共同抵制低价房源入市；近期，有小区业主开始将小区某楼栋隔离出来，并且提出在二手房挂牌软件上进行区分。

(资料图片仅供参考)

究竟是什么在影响房价？发哥去到了今天的主角项目： 位于西二环光华板块的天祥广场。

天祥广场，图据：百度地图

住宅地块修“写字楼”

这家开发商埋下了10年后的“雷”

天祥广场，位于青羊区二环路西一段，这是一个建成于2013年的小区。

整个项目占地不大，由商业、3栋住宅以及1栋住宅产权的写字楼组成。这是一个十年前购入单价在1万出头的小区，在业主看来，当时值得他们为这一房价买单的，主要来自于地段和资源。

项目位于西二环的西南财大板块，一街之隔就是茂业仁和春天百货，而项目门口就是西二环的高架桥，以及正在施工中的地铁13号线——如果要说短板，属于青四的学区，在整个青羊区并不起眼，这让项目与相隔不远的青五学区房拉开一定的差距。

天祥广场区位示意图，黄框范围即为天祥广场公馆

发哥从贝壳APP上看到，小区目前的二手房挂牌单价在1.7-2.6万元/㎡。据中介介绍，因为小区不大，该小区大概每月成交在1套左右，而其成交价格确实随着整个大市场有一定回落。

但在业主看来，影响房价最大的问题，便是那一栋住宅产权的写字楼。

规划之初，为了货值最大化，开发商选择将一栋住宅打造为写字楼对外出售，也就是现在的4栋。围绕着整个小区走一圈可以发现，在设计上，4栋是独立于其他楼栋的存在—— 该楼栋位于小区外部与商业相邻，并不能直接进入到小区大门及园林中。

天祥广场4号楼

住宅性质的写字楼，这在10年前对于投资者来说，并没有太大的影响，但随着限购政策出台，这套写字楼对于大多数业主而言却成了负担——持有会占用资格，而如果转手，同样需要购房者的资格；同时，随着近两年出租率变低，这些写字楼的回报并不算好，因此，开始陆续有人出售这些资产，这也成了住宅业主矛盾的导火索。

与“写字楼”做隔离

住宅区业主想分两步走

隔离4栋，并不是现在的新动作。早在前两年，1、2、3栋业主们就开始了房价保卫战。

第一步的“隔离”，主要在物理层面。

作为写字楼，4栋最直接的问题便是进出的人员复杂，这给住宅业主带来了较大的困扰： 彼时，4栋的大门能够直接进入，而从大厅下到地下停车场，则可以直接通往住宅楼栋。

为了能够消除这一隐患，近两年开始，小区围绕4栋的隔离，做了一系列的升级动作， 现在，从外部进入4栋，需要网络登记、通过楼上业主开门或者直接通过保安登记；而从4栋进入停车场也设置了门禁。

4栋地下停车场设置的入户门禁

业主告诉发哥，这一动作，主要就是为了“稳房价”。

但时间到了今年，他们发现了4栋给住宅价格带来的另一重隐患： 在二手网站的挂牌中，写字楼房源的挂牌单价更低，这也拉低了小区对外显示的整体均价。

“很多买家可能是看中一万多的单价来看房的，但实际上并没有这样的房源，这就导致了关注我们小区的客群与实际房价不匹配。”一名业主这样给发哥解释。同时，在他看来，这一较低的价格或许会成为中介吸引客源，并且出售周边单价更低房源的一个方法。

发哥从贝壳APP看到，目前小区的挂牌价格中，部分写字楼装修的房源挂牌单价确实更低；而在百度地图搜索该楼盘可以看到，来自安居客的在售房源介绍中有这样一个卖点“仁和春天对面，可以办公与住家两用”。

图据：百度地图

因此，新的“隔离”动作升级了——部分天祥广场的业主提出，要将小区的住宅与写字楼分为两个楼盘挂牌，“看写字楼的客群会更精准，有利于4栋房源销售；而住宅的价格也能得到真实体现，不失为双赢的办法。”

低价楼栋能够被单独挂牌吗？

律师这样说

区别于一些住兼商项目，天祥广场的特殊性在于，无论是1、2、3栋还是被嫌弃的4栋，都属于住宅性质，二者的产权并没有区别，因此4栋很难被真正理解为“写字楼”。

至于4栋能否单独挂牌展示，发哥也采访了律师看法，北京德恒(成都)律师事务所律师陈骁夫告诉我们：

首先要确定的是，该展示的房屋是否为住宅性质，是否为该小区的房屋，出售人披露的信息是否属实？ 若核实后该房屋信息不存在任何披露错误，则是否区分单独展示是由出售方和中介公司决定的，小区业主以影响房价为由，要求中介单独分区展示的诉求，目前可能难以得到支持。

因为业主要求中介单独区别展示行为的实质是要求中介公司消除影响、排除妨害，但该请求是建立在中介或者挂牌业主具有侵权行为的前提下，并且该行为与小区其他房屋的成交价格降低具有因果关系。

而具体在此次事件中，影响该套房屋销售价格的因素是户型、坐落、面积、朝向等市场因素，是物业规划和小区业态影响了该小区房屋的平均成交价格，并不以中介公司和出售方的意志而改变，故小区业主要求单独区分展示的诉求可能难以得到支持。

而如果住宅业主要单独分区展示，需要出售人的同意，因为根据《民法典》第九百六十二条第二款的规定，房产中介具有如实进行信息披露的义务，若中介单独展示又未获出售方许可，导致出售方损失的，一旦存在披露不实的情况，依法将可能向出售人承担相应的赔偿责任。因此从审慎履行中介合同的角度来讲，若要单独展示，则应当征得出售人的同意。

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